Blog

Blog » 3 DOLOG, AMIT BÉRBEADÓKÉNT FELTÉTLENÜL TUDNOD KELL A BÉRLŐI BERUHÁZÁSOKRÓL

3 DOLOG, AMIT BÉRBEADÓKÉNT FELTÉTLENÜL TUDNOD KELL A BÉRLŐI BERUHÁZÁSOKRÓL

2019 Március 20

Iroda, raktár, vagy egyéb ipari ingatlan bérbeadás esetén a bérlők sokszor jelentős beruházásokat hajtanak végre a bérleményen, ami szerződés megszűnésekor könnyen vitát okozhat. Cikkünkből megtudhatod, bérbeadóként mire kell figyelned a bérlők által az ingatlanon végzett beruházásokkal kapcsolatban.

Jó szerződés = kevesebb probléma

Nem árulunk el titkot azzal, hogy a biztonságos jogviszony alapja egy jól megszerkesztett, minden részletre kiterjedő szerződés. Bármilyen egyszerűen hangzik, ennek jelentőségét a legtöbb bérbeadó nem látja előre. Ha el akarod kerülni a kellemetlen jogvitákat, a szóbeli megállapodást és a kétoldalas, „söralátét” szerződést jobb, ha elfelejted.

Páran megspórolják a jogi munkát, mondván „a jogszabályok amúgy is rendezik a kérdéseket”. Gondolj bele, egy bizonyításnál vajon melyik lesz egyszerűbb és hatásosabb? Az, ha felmutatod a szerződést, ami fekete-fehéren szabályozza a kérdést, vagy ha egy általános jogszabályra hivatkozol és reméled, hogy a bíró elfogadja az érvelésed. Ez a kockázat önmagában olyan jelentős, mely alapján láthatod, hogy a bérbeadó számára a legnagyobb biztosíték a jó szerződés.

Előzd meg a bajt

Gondolom bérbeadóként Te sem szívesen fizetnél később milliókat egy olyan beruházásért, melyek „papíron” növelik a bérlemény értékét, de a valóságban feleslegesek számodra.

A legbiztosabb megoldás, ha a szerződésben írásbeli engedélyéhez kötöd a bérlői beruházásokat és kizárod, hogy a bérlő később bármilyen igénnyel éljen veled szemben a beruházásokkal kapcsolatban. Ennek ugyanis semmi akadálya, a „szerződési szabadság” elve alapján a felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy pár kivételtől eltekintve mind a Ptk., mind a Lakástörvény szabályaitól el lehet térni a szerződés során, mely lehetőséget ad arra, hogy bérbeadóként számodra kedvező feltételekkel szerződj.

A költségek mellett ajánlott az esetleges gazdagodás megtérítését is kizárni, ugyanis a hazai bírói gyakorlatban volt rá példa, hogy a költségek megtérítésének kizárása ellenére a bíróság jogalap nélküli gazdagodás megtérítése kötelezte a bérbeadót, mert a bérlő által végzett beruházás növelte a bérlemény értékét.

A legkézenfekvőbb megoldás tehát a bérlői beruházásokkal kapcsolatos megtérítés teljes kizárása, hiszen teljesen jogszerű és megakadályozza a probléma kialakulását. Amennyiben pedig a bérlői beruházás később szükségessé válik, arról a felek bármikor köthetnek egy külön megállapodást.

Ha már megtörtént a beruházás

Mik a bérbeadó lehetőségei, amennyiben már megtörtént a beruházás és a költségek megtérítése nem került kizárásra? Ilyen esetben több tényező befolyásolja, milyen módon és mértékben kötelezhető a bérbeadó megtérítésre a beruházással kapcsolatban.

A bérlemény állagmegóvását elősegítő és a szerződésszerű használathoz szükséges beruházások esetén, mivel ezek elvégzése a bérbeadó feladata, a bérbeadó köteles megtéríteni a költségeket a bérlő számára, ha a munkálatokat az utóbbi végzi el.

Amennyiben a beruházás nem a fenti kategóriába tartozó, hanem például a bérlő tevékenysége miatt vált szükségessé, jogilag kétféle szituáció merülhet fel:

a) Előzetesen jóváhagyott beruházás

Amennyiben a felek megtárgyalták, hogy az engedélyezett beruházást a bérlő végzi el, a felek között jogilag egy megbízási viszony jön létre. Ebben az esetben a munkálatok végeztével a bérlő kérheti a bérbeadótól a költségek megtérítését.

b) Előzetes egyeztetés nélküli beruházás

Ha a bérlő nem tájékoztatta bérbeadót a munkálatról, vagy a bérbeadó nem kérte a beruházás elvégzését, megbízás nélküli ügyvitelről beszélhetünk. Ebben az esetben a bérlő jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint kérheti a bérbeadótól azon vagyoni előny megtérítését, melyhez a bérlő által fizetett beruházás révén jutott hozzá. A hazai bírói gyakorlat két fontos szempontra is rámutat ezzel kapcsolatban:

  • A megtérítést csak azután követelheti a bérlő, hogy elhagyta a bérleményt, így a bérbeadó azt más bérlőnek ki tudja adni.
  • A megtérítés összege eltér a bérlő által a beruházásra fordított költségektől. A bíróság rámutatott arra, hogy egy költséges beruházás a gyakorlatban nem feltétlenül okoz vagyoni előnyt a bérbeadónak, például, ha nem tudja magasabb bérleti díjon kiadni a helyiséget.

Összegzés

A bérleti jogviszonyok esetén a bérbeadó legfontosabb biztosítéka egy részletes szerződés, mely megfelelően védi az érdekeit. A magyar jog lehetővé teszi, hogy a bérleti szerződés legtöbb részletét szabadon határozd meg és eltérj a jogszabályi rendelkezésektől, ezért javasoljuk, hogy a bérlői beruházások megtérítése kerüljön kizárásra. Ha fontos, hogy bérbeadóként a jog hatékonyan védje érdekeid, mindenképpen javasoljuk bérleti szerződésekben tapasztalt ügyvéd igénybevételét a folyamat során.