Blog
Blog » 3 DOLOG, AMIT BÉRBEADÓKÉNT FELTÉTLENÜL TUDNOD KELL A BÉRLŐI BERUHÁZÁSOKRÓL
3 DOLOG, AMIT BÉRBEADÓKÉNT FELTÉTLENÜL TUDNOD KELL A BÉRLŐI BERUHÁZÁSOKRÓL
2019 Március 20
Iroda, raktár, vagy egyéb ipari ingatlan bérbeadás esetén a bérlők sokszor jelentős beruházásokat hajtanak végre a bérleményen, ami szerződés megszűnésekor könnyen vitát okozhat. Cikkünkből megtudhatod, bérbeadóként mire kell figyelned a bérlők által az ingatlanon végzett beruházásokkal kapcsolatban.
Jó szerződés = kevesebb probléma
Nem árulunk el titkot azzal, hogy a biztonságos jogviszony alapja egy jól megszerkesztett, minden részletre kiterjedő szerződés. Bármilyen egyszerűen hangzik, ennek jelentőségét a legtöbb bérbeadó nem látja előre. Ha el akarod kerülni a kellemetlen jogvitákat, a szóbeli megállapodást és a kétoldalas, „söralátét” szerződést jobb, ha elfelejted.
Páran megspórolják a jogi munkát, mondván „a jogszabályok amúgy is rendezik a kérdéseket”. Gondolj bele, egy bizonyításnál vajon melyik lesz egyszerűbb és hatásosabb? Az, ha felmutatod a szerződést, ami fekete-fehéren szabályozza a kérdést, vagy ha egy általános jogszabályra hivatkozol és reméled, hogy a bíró elfogadja az érvelésed. Ez a kockázat önmagában olyan jelentős, mely alapján láthatod, hogy a bérbeadó számára a legnagyobb biztosíték a jó szerződés.
Előzd meg a bajt
Gondolom bérbeadóként Te sem szívesen fizetnél később milliókat egy olyan beruházásért, melyek „papíron” növelik a bérlemény értékét, de a valóságban feleslegesek számodra.
A legbiztosabb megoldás, ha a szerződésben írásbeli engedélyéhez kötöd a bérlői beruházásokat és kizárod, hogy a bérlő később bármilyen igénnyel éljen veled szemben a beruházásokkal kapcsolatban. Ennek ugyanis semmi akadálya, a „szerződési szabadság” elve alapján a felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy pár kivételtől eltekintve mind a Ptk., mind a Lakástörvény szabályaitól el lehet térni a szerződés során, mely lehetőséget ad arra, hogy bérbeadóként számodra kedvező feltételekkel szerződj.
A költségek mellett ajánlott az esetleges gazdagodás megtérítését is kizárni, ugyanis a hazai bírói gyakorlatban volt rá példa, hogy a költségek megtérítésének kizárása ellenére a bíróság jogalap nélküli gazdagodás megtérítése kötelezte a bérbeadót, mert a bérlő által végzett beruházás növelte a bérlemény értékét.
A legkézenfekvőbb megoldás tehát a bérlői beruházásokkal kapcsolatos megtérítés teljes kizárása, hiszen teljesen jogszerű és megakadályozza a probléma kialakulását. Amennyiben pedig a bérlői beruházás később szükségessé válik, arról a felek bármikor köthetnek egy külön megállapodást.
Ha már megtörtént a beruházás
Mik a bérbeadó lehetőségei, amennyiben már megtörtént a beruházás és a költségek megtérítése nem került kizárásra? Ilyen esetben több tényező befolyásolja, milyen módon és mértékben kötelezhető a bérbeadó megtérítésre a beruházással kapcsolatban.
A bérlemény állagmegóvását elősegítő és a szerződésszerű használathoz szükséges beruházások esetén, mivel ezek elvégzése a bérbeadó feladata, a bérbeadó köteles megtéríteni a költségeket a bérlő számára, ha a munkálatokat az utóbbi végzi el.
Amennyiben a beruházás nem a fenti kategóriába tartozó, hanem például a bérlő tevékenysége miatt vált szükségessé, jogilag kétféle szituáció merülhet fel:
a) Előzetesen jóváhagyott beruházás
Amennyiben a felek megtárgyalták, hogy az engedélyezett beruházást a bérlő végzi el, a felek között jogilag egy megbízási viszony jön létre. Ebben az esetben a munkálatok végeztével a bérlő kérheti a bérbeadótól a költségek megtérítését.
b) Előzetes egyeztetés nélküli beruházás
Ha a bérlő nem tájékoztatta bérbeadót a munkálatról, vagy a bérbeadó nem kérte a beruházás elvégzését, megbízás nélküli ügyvitelről beszélhetünk. Ebben az esetben a bérlő jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint kérheti a bérbeadótól azon vagyoni előny megtérítését, melyhez a bérlő által fizetett beruházás révén jutott hozzá. A hazai bírói gyakorlat két fontos szempontra is rámutat ezzel kapcsolatban:
- A megtérítést csak azután követelheti a bérlő, hogy elhagyta a bérleményt, így a bérbeadó azt más bérlőnek ki tudja adni.
- A megtérítés összege eltér a bérlő által a beruházásra fordított költségektől. A bíróság rámutatott arra, hogy egy költséges beruházás a gyakorlatban nem feltétlenül okoz vagyoni előnyt a bérbeadónak, például, ha nem tudja magasabb bérleti díjon kiadni a helyiséget.
Összegzés
A bérleti jogviszonyok esetén a bérbeadó legfontosabb biztosítéka egy részletes szerződés, mely megfelelően védi az érdekeit. A magyar jog lehetővé teszi, hogy a bérleti szerződés legtöbb részletét szabadon határozd meg és eltérj a jogszabályi rendelkezésektől, ezért javasoljuk, hogy a bérlői beruházások megtérítése kerüljön kizárásra. Ha fontos, hogy bérbeadóként a jog hatékonyan védje érdekeid, mindenképpen javasoljuk bérleti szerződésekben tapasztalt ügyvéd igénybevételét a folyamat során.
-
MEDDIG TERJED A BÍRÓ DÖNTÉSI SZABADSÁGA?
Mit tehet a bíró, ha a tények alátámasztják a felperes keresetét, de a fél tévesen jelöli meg kereseti kérelme jogcímét? Megítélheti ilyenkor a bíróság a felperes követelését a helyes jogalapon? A kérdésre a 2018. óta hatályos polgári perrendtartás egyértelmű választ ad, rövid cikkünkben pedig egy friss kúriai döntésen keresztül járjuk körül a jogcímhez kötöttség témakörét.
Bővebben » -
A PENNÁTÓL A PENDRIVE-IG – II. RÉSZ: KONZERVATÍV POLGÁRI JOG
Amint arra legutóbbi cikkünkben is utaltunk, az írásbeliség kapcsán a Polgári Törvénykönyvben lefektetett szabályok iránymutatásul szolgálnak valamennyi jogterület kapcsán. Ebből kifolyólag cikksorozatunkban az egyes jogterületek vizsgálatát a polgári joggal fogjuk kezdeni. Körbejárva a bírói gyakorlatot látni fogjuk, hogy a többi jogághoz képest a polgári jogi területen szigorúbb felfogással találkozhatunk és a hétköznapi értelemben vett írásbeli kommunikáció sok esetben nem felel meg az írásbeliség polgári jogi kritériumainak .
Bővebben » -
VERSENGŐ VÁLASZTOTTBÍRÓSÁGI ÉS RENDES BÍRÓSÁGI KIKÖTÉSEK – ELŐADÁS A MAGYAR VÁLASZTOTTBÍRÓSÁGI EGYESÜLET KÖZGYŰLÉSÉN
A Magyar Választottbírósági Egyesület (MVbE) 2022. december 16. napján tartotta éves közgyűlését, melyet követően Irodánk vezető partnere, dr.Schmidt Richárd tartott online előadást „Dupla vagy semmi? - Versengő választottbírósági és rendes bírósági kikötések” címmel.
Bővebben »