Blog
Blog » 3 DOLOG, AMIT BÉRBEADÓKÉNT FELTÉTLENÜL TUDNOD KELL A BÉRLŐI BERUHÁZÁSOKRÓL
3 DOLOG, AMIT BÉRBEADÓKÉNT FELTÉTLENÜL TUDNOD KELL A BÉRLŐI BERUHÁZÁSOKRÓL
20 March 2019
Iroda, raktár, vagy egyéb ipari ingatlan bérbeadás esetén a bérlők sokszor jelentős beruházásokat hajtanak végre a bérleményen, ami szerződés megszűnésekor könnyen vitát okozhat. Cikkünkből megtudhatod, bérbeadóként mire kell figyelned a bérlők által az ingatlanon végzett beruházásokkal kapcsolatban.
Jó szerződés = kevesebb probléma
Nem árulunk el titkot azzal, hogy a biztonságos jogviszony alapja egy jól megszerkesztett, minden részletre kiterjedő szerződés. Bármilyen egyszerűen hangzik, ennek jelentőségét a legtöbb bérbeadó nem látja előre. Ha el akarod kerülni a kellemetlen jogvitákat, a szóbeli megállapodást és a kétoldalas, „söralátét” szerződést jobb, ha elfelejted.
Páran megspórolják a jogi munkát, mondván „a jogszabályok amúgy is rendezik a kérdéseket”. Gondolj bele, egy bizonyításnál vajon melyik lesz egyszerűbb és hatásosabb? Az, ha felmutatod a szerződést, ami fekete-fehéren szabályozza a kérdést, vagy ha egy általános jogszabályra hivatkozol és reméled, hogy a bíró elfogadja az érvelésed. Ez a kockázat önmagában olyan jelentős, mely alapján láthatod, hogy a bérbeadó számára a legnagyobb biztosíték a jó szerződés.
Előzd meg a bajt
Gondolom bérbeadóként Te sem szívesen fizetnél később milliókat egy olyan beruházásért, melyek „papíron” növelik a bérlemény értékét, de a valóságban feleslegesek számodra.
A legbiztosabb megoldás, ha a szerződésben írásbeli engedélyéhez kötöd a bérlői beruházásokat és kizárod, hogy a bérlő később bármilyen igénnyel éljen veled szemben a beruházásokkal kapcsolatban. Ennek ugyanis semmi akadálya, a „szerződési szabadság” elve alapján a felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy pár kivételtől eltekintve mind a Ptk., mind a Lakástörvény szabályaitól el lehet térni a szerződés során, mely lehetőséget ad arra, hogy bérbeadóként számodra kedvező feltételekkel szerződj.
A költségek mellett ajánlott az esetleges gazdagodás megtérítését is kizárni, ugyanis a hazai bírói gyakorlatban volt rá példa, hogy a költségek megtérítésének kizárása ellenére a bíróság jogalap nélküli gazdagodás megtérítése kötelezte a bérbeadót, mert a bérlő által végzett beruházás növelte a bérlemény értékét.
A legkézenfekvőbb megoldás tehát a bérlői beruházásokkal kapcsolatos megtérítés teljes kizárása, hiszen teljesen jogszerű és megakadályozza a probléma kialakulását. Amennyiben pedig a bérlői beruházás később szükségessé válik, arról a felek bármikor köthetnek egy külön megállapodást.
Ha már megtörtént a beruházás
Mik a bérbeadó lehetőségei, amennyiben már megtörtént a beruházás és a költségek megtérítése nem került kizárásra? Ilyen esetben több tényező befolyásolja, milyen módon és mértékben kötelezhető a bérbeadó megtérítésre a beruházással kapcsolatban.
A bérlemény állagmegóvását elősegítő és a szerződésszerű használathoz szükséges beruházások esetén, mivel ezek elvégzése a bérbeadó feladata, a bérbeadó köteles megtéríteni a költségeket a bérlő számára, ha a munkálatokat az utóbbi végzi el.
Amennyiben a beruházás nem a fenti kategóriába tartozó, hanem például a bérlő tevékenysége miatt vált szükségessé, jogilag kétféle szituáció merülhet fel:
a) Előzetesen jóváhagyott beruházás
Amennyiben a felek megtárgyalták, hogy az engedélyezett beruházást a bérlő végzi el, a felek között jogilag egy megbízási viszony jön létre. Ebben az esetben a munkálatok végeztével a bérlő kérheti a bérbeadótól a költségek megtérítését.
b) Előzetes egyeztetés nélküli beruházás
Ha a bérlő nem tájékoztatta bérbeadót a munkálatról, vagy a bérbeadó nem kérte a beruházás elvégzését, megbízás nélküli ügyvitelről beszélhetünk. Ebben az esetben a bérlő jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint kérheti a bérbeadótól azon vagyoni előny megtérítését, melyhez a bérlő által fizetett beruházás révén jutott hozzá. A hazai bírói gyakorlat két fontos szempontra is rámutat ezzel kapcsolatban:
- A megtérítést csak azután követelheti a bérlő, hogy elhagyta a bérleményt, így a bérbeadó azt más bérlőnek ki tudja adni.
- A megtérítés összege eltér a bérlő által a beruházásra fordított költségektől. A bíróság rámutatott arra, hogy egy költséges beruházás a gyakorlatban nem feltétlenül okoz vagyoni előnyt a bérbeadónak, például, ha nem tudja magasabb bérleti díjon kiadni a helyiséget.
Összegzés
A bérleti jogviszonyok esetén a bérbeadó legfontosabb biztosítéka egy részletes szerződés, mely megfelelően védi az érdekeit. A magyar jog lehetővé teszi, hogy a bérleti szerződés legtöbb részletét szabadon határozd meg és eltérj a jogszabályi rendelkezésektől, ezért javasoljuk, hogy a bérlői beruházások megtérítése kerüljön kizárásra. Ha fontos, hogy bérbeadóként a jog hatékonyan védje érdekeid, mindenképpen javasoljuk bérleti szerződésekben tapasztalt ügyvéd igénybevételét a folyamat során.
-
WE ARE 15!
Recently we celebrated our 15th Anniversary, which is a very important milestone for us. Looking back, our Office went through a long improvement until the formation of our present profile: providing legal support in domestic and international commercial law issues and helping our clients doing business in Hungary.
Read more » -
When should employers pay the consideration for non-compete obligation in Hungary?
The Hungarian Labour Code does not specify the due date of the consideration for non-compete obligation, which resulted in legal uncertainty. Based on the recent case law, the judiciary filled this gap with legal interpretation. In our article we summarize this recent development in Hungarian labour law practice.
Read more » -
ARBITRATION PROCEEDINGS IN HUNGARY
The Hungarian arbitration procedure, compared to the Hungarian state court procedure, is much simpler, less formal. However, it is still necessary to know these simpler procedural rules, to conclude the dispute successfully. Consequently, we summarize below the most important procedural principles and rules based on the Hungarian Arbitration Act and on the Rules of Procedure.
Read more »