MÉRSÉKELHETI-E A BÍRÓ A HÁROMSZOROS BÉRLETI DÍJAT?

11 November 2020

Kiköthető-e érvényesen a bérleti szerződésben, hogy a bérlő a bérleti díj háromszorosának megfelelő összegű használati díjat köteles fizetni, ha a bérleményt nem üríti ki a szerződés megszűnésekor? Az ilyen díj a bíróság által mérsékelhető kötbérnek minősül vagy objektív szankciónak? Rövid cikkünkben a Kúria egyik friss döntését elemezzük, választ adva a fenti kérdésre.

1. Tényállás

Az alperes („Bérbeadó”) 2012. december 10. napján kötött bérleti szerződést határozatlan időre („Bérleti Szerződés”) a felperessel („Bérlő”) egy üzlethelyiség vonatkozásában („Bérlemény”). A Bérlő ekkor már két évtizede bérelte a Bérleményt, ahol kereskedelmi egységeket üzemeltetett.

A felek a Bérleti Szerződésben kikötötték, hogy amennyiben a Bérleményt a Bérlő nem adja vissza a Bérbeadó birtokába a Bérleti Szerződés megszűnésekor, akkor a késedelem idejére a bérleti díj háromszorosának megfelelő használati díjat köteles megfizetni.

A felek időközben a Bérleti Szerződést határozott idejűvé módosították. A Bérbeadó a Bérleti Szerződés lejárta előtt többször is jelezte, hogy azt nem kívánja meghosszabbítani. A felek között a Bérleti Szerződés meghosszabbításával kapcsolatos egyeztetések eredménytelenül végződtek, emiatt az a határozott idejének lejártakor, 2016. július 31. napjával megszűnt.

A Bérlő ezt követően azonban nem adta vissza a Bérleményt a Bérbeadónak, aki emiatt a bérleményben kikapcsolat a villanyt és a Bérleti Szerződés késedelmes visszaadása esetén irányadó háromszoros bérleti díjat számlázott ki a Bérlőnek.

2. Elsőfokú ítélet

A Bérlő keresetében azt kérte, hogy a Bérleti Szerződést a bíróság határozatlan idejűvé módosítsa. Előadta, hogy a szerződésmódosításkor a Bérbeadó ígéretet tett arra, hogy a Bérleti Szerződést meghosszabbítja, ha a Bérlő meghatározott beruházásokat végez a Bérleményben.

A Bérbeadó a kereset elutasítását kérte, kifejtve, nem áll fenn semmilyen olyan lényeges jogi érdeket sértő, normális változást meghaladó, szerződés megkötését követően előállott körülmény,[1] amely alapján a bírósági szerződésmódosításnak helye lehetne.

A Bérbeadó ezt meghaladóan viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben az ingatlan kiürítését, illetve a Bérleti Szerződés megszűnését követő időszakra háromszoros bérleti díjnak megfelelő használati díj megfizetését kérte.

Az elsőfokú bíróság („Elsőfokú Bíróság”) ítéletével a Bérleti Szerződést határozatlan idejűre módosította, és kimondta, hogy a háromszoros használati díj a Bérbeadónak nem jár, mivel az Bérleti Szerződés a bírósági szerződésmódosítás miatt továbbra is fennáll, emiatt a Bérbeadó csak a kérdéses időszakra vonatkozó egyszeres, szerződés szerinti bérleti díjra jogosult.

3. Másodfokú ítélet

A Bérlő fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság („Másodfokú Bíróság”) megváltoztatta az elsőfokú ítéletet, és kötelezte a Bérlőt, hogy a Bérleményt adja a Bérbeadó birtokába, illetve fizessen meg a Bérleti Szerződés megszűnését követő időszakra a bérleti díj kétszeresének megfelelő használati díjat.

A Másodfokú Bíróság kifejtette, hogy a bírósági szerződésmódosításra csak három együttes feltétel megléte esetén van lehetőség: 1) felek közötti tartós jogviszony fennállása, 2) szerződéskötést követően felmerült körülmény, 3) felek lényeges és jogos érdeksérelme.

A második feltététel vizsgálata során a Másodfokú Bíróság úgy ítélte meg, hogy a Bérlőnek a Bérleti Szerződés módosításakor számítania kellett arra, hogy a határozott idő lejártával a Bérleményt el kell hagynia. Mivel a Bérleti Szerződés megszűnt, emiatt annak bírói módosítására jogszabály alapján már nincs lehetőség.

A Másodfokú Bíróság a Bérleti Szerződésben meghatározott késedelmes visszaadás esetére kikötött háromszoros bérleti díjnak megfelelő használati díjat azonban tartalma szerint kötbérnek minősítette, kifejtve, hogy a régi Ptk. irányadó szabálya alapján az eltúlzott mértékű kötbért a bíróság mérsékelheti.[2]

A Másodfokú Bíróság kötbér mérséklése körében, figyelembe vette egyrészről azt a tényt, hogy a villany kikapcsolása miatt a Bérlő nem tudta rendeltetésszerűen használni a Bérleményt, másrészről azt, hogy a Bérlő szerződésszegése okán a Bérbeadó sem tudta hasznosítani az ingatlant. E körülményeket összességében mérlegelve a másodfokú bíróság a kötbér mértékét a kétszeres havi bérleti díj összegében állapította meg.

4. Kúria döntése

A felek a jogerős ítélettel szemben a Kúriához fordultak felülvizsgálati kérelemmel.

A Kúria a bírói szerződés módosítás körében osztotta a Másodfokú Bíróság álláspontját, kiemelve, hogy arra csak kivételes esetben kerülhet sor, mely jelen esetben nem állt fenn.

A Kúria azonban a Másodfokú Bírósággal szemben úgy ítélte meg, hogy a Bérleti Szerződésben a Bérlemény késedelmes visszaadása esetére kikötött használati díjat nem lehet a Ptk. szerint kötbérnek minősíteni, mert arra a lex specialis derogat generali elve alapján a Lakástörvény - Ptk.-hoz képest speciális rendelkezései az irányadók.[3]

Ezen utóbbi szabályok szerint a bérleményt jogcím nélkül használó személy használati díjat köteles fizetni, amelynek mértéke azonos a bérleti díjjal, de 2 (kettő) hónapot követően emelhető.

A Kúria álláspontja szerint a Bérleti Szerződésben meghatározott használati díj nem a tényleges használati díj ellenértéke, hanem a kiürítési kötelezettség elmulasztása miatti jogkövetkezmény. A bérbeadó ugyanis e kötelezettség elmulasztása miatt nem tud teljeskörűen szabadon élni rendelkezési jogával: a bérleményt nem tudja birtokba venni, használni és akaratának megfelelően hasznosítani.

A Kúria kiemelte, hogy a kötbérhez hasonlóan a használati díj, ösztönzi a bérlőt a kiürítésre, azonban a kötbérrel ellentétben egyrészt nincs „kárátalány” funkciója, másrészt objektív, tehát – szemben a kötbérrel - nem függ a volt bérlő felróható magatartásától.

A fentiek alapján a Kúria ítéletében megállapította, hogy a Bérleti Szerződés megszűnését követő időszakra meghatározott háromszoros használati díj nem minősül kötbérnek, annak bíróság által mérséklésére nincs lehetőség, így volt Bérlőnek ezen összeget kell megfizetnie a Bérbeadó részére.

5. Döntés értékelése

Régi polgári jogi elv, hogy a szerződéseket, és az abban szereplő jogintézményeket nem elnevezésük, hanem tartalmuk szerint kell minősíteni és értelmezni.

Jelen esetben a Kúria azonban egy másik jogértelmezési alapelv, a lex specalis derogat legi generali elvét alkalmazta, mely alapján amennyiben az általános szabály és a különös szabály között ellentét van, az utóbbit kell alkalmazni.

Ugyanakkor fontos észre venni, hogy jelen esetben nem áll fenn valódi ellentét a különös szabály (jogcím nélküli használó emelt díj fizetési kötelezettsége) és az általános szabály (eltúlzott mértékű kötbér bírói mérséklése) között, mivel eltérő élethelyzeteket szabályoznak.

Az igazi kérdés valójában az, hogy a bérleti díj háromszorosát kitevő használati díj mennyiben minősíthető szerződéses biztosítéknak, mely indokolja a bírói beavatkozást, amennyiben annak mértéke eltúlzott.

A Kúria két érvet hozott fel annak érdekében, hogy a használati díjat megkülönböztesse a kötbértől, mint szerződéses biztosítéktól i) a kárátalány jelleg hiányát és ii) a szubjektív elem (felróhatóság) hiányát. Ezek az érvek azonban nem meggyőzőek az alábbiak miatt

Egyrészről a jogirodalomban nem egységes az álláspont abban a tekintetben, hogy a kötbér „kárátalány” jellegű, mivel több szerző, a kötbér „magánbírság” jellegét emeli ki, mely a tényleges kár bekövetkezésétől függetlenül jár, továbbá a kötbér nem zárja ki az azt meghaladó tényleges kár érvényesítését.[4] Így a kárátalány jelleg hiánya nem zárja ki a kötbér minősítést.

Másrészről, ami a felróhatóság hiányát illeti, itt a Kúria figyelmen kívül hagyta, hogy amennyiben egy magatartás szerződésszegésnek minősül, akkor az felróható is, a használati díj fizetési kötelezettségnek a felróhatóság központi eleme.

Álláspontunk szerint teljesen egyértelmű, hogy a piaci bérleti díjat lényegesen meghaladó mértékű használati díjjal a felek a bérlő kiköltözésének elmulasztását kívánják szankcionálni, emiatt valójában itt szerződéses biztosíték kikötéséről van szó. Ezt egyébként a Kúria is elismerte ítéletének indokolásában, amikor megjegyezte, hogy a fenti díj „ösztönzi” a bérlőt a kiköltözésre.

Fentiek alapján helyesebb lett volna helybenhagyni a másodfokú bíróság döntését, mely – helyesen – kötbérnek minősítette a bérleti díj háromszorosát kitevő használati díjat és élt a bírósági kötbérmérséklés eszközével.

A Kúria által elfogadott álláspont ugyanis az ilyen túlzó szerződési feltételeket gyakorlatilag megfosztja a végső bírói kontrolltól, így kérdéses, hogy mennyiben teljesül a bíróságok alapvető funkciója, az igazságszolgáltatás a felek jogvitájában.