3 CHOSES QU’UN BAILLEUR HONGROIS DOIVENT CONNAITRE A PROPOS DES INVESTISSEMENTS CONSENTIS PAR LES PRENEURS

08 March 2023

En cas de location d'un bureau, d'un entrepôt ou d'un autre bien industriel, les preneurs réalisent souvent des investissements importants dans les locaux, ce qui peut facilement donner lieu à un litige au moment de la résiliation du contrat. Dans notre article, vous apprendrez quels sont les points d’attention que vous devez prendre en compte, en tant que bailleur, à propos des investissements réalisés par les preneurs.

1. En effet, un contrat bien réalisé vous permettra de vous acquitter de nombreux litiges.

Ce n'est pas un secret : un contrat bien rédigé et détaillé est la clé d'une relation juridique sûre. Cela peut sembler évident, mais de nombreux bailleurs n'en mesurent pas l'importance. Si vous voulez éviter des litiges désagréables en Hongrie, il vaut mieux oublier les accords oraux et les contrats de deux pages de type "paillasson".

Certains bailleurs gagnent du temps sur la rédaction de leur contrat de bail, en stipulant que "les lois en vigueur règlent le sujet de toute manière". Cependant, qu’est-ce qu’il sera le plus simple et le plus efficace en cas de procès ? Présenter votre contrat qui règle la question noire sur blanc, ou se contenter de mentionner la règle de droit commun, en espérant que le juge soit sur la même longueur d'onde que vous ?

Le risque est tellement important que la meilleure solution qui s’offre au bailleur, pour être bien assuré face à un litige, est de parfaitement rédiger le contrat de bail.

2. Prévenir le problème

Je suppose que vous ne seriez pas heureux, en tant que bailleur, de payer au locataire des millions pour un investissement qui augmente, en théorie, la valeur de vos locaux mais qui, dans la pratique, est inutile pour vous.

La solution la plus sûre est de subordonner les investissements du preneur à votre accord préalable, et d'empêcher le preneur de demander un quelconque remboursement pour les investissements qu'il a réalisés dans les locaux. En effet, rien ne s'oppose à cette solution, puisque le principe de la "liberté contractuelle" permet aux parties de déterminer librement le contenu du contrat en Hongrie.

En pratique, cela signifie que, à quelques exceptions près, les parties peuvent déroger aux dispositions du Code civil hongrois[1] et de la "loi sur le logement", ce qui vous permet de conclure un contrat aux conditions favorables pour le bailleur.

Outre les frais, il est aussi recommandé pour le bailleur d'exclure, dans le contrat, la possibilité de rembourser un éventuel enrichissement. En effet, la jurisprudence hongroise a déjà admise que, malgré l'exclusion du remboursement des frais, le bailleur soit condamné à rembourser l'enrichissement sans cause, car l'investissement réalisé par le locataire avait augmenté la valeur du bien.[2]

La solution la plus évidente est d’exclure complètement, dans le contrat, la possibilité pour le preneur de réaliser un quelconque investissement. C’est une solution tout a faite légale, et qui permet de prévenir l’apparition d’éventuels problèmes. Cependant, si l’investissement devient nécessaire par la suite, les parties peuvent à tout moment le prévoir en concluant un accord séparé.

3. Si l'investissement a déjà été réalisé

Quelles sont les possibilités pour le bailleur, si l'investissement a déjà été réalisé et que le remboursement des coûts n'a pas été exclu ? Dans ce cas, plusieurs facteurs influencent comment et dans quelle mesure le bailleur peut être obligé de rembourser l'investissement contracté par le preneur.

Si l’investissement est nécessaire à la conservation des locaux ou à leur utilisation en vertu du contrat, l’exécution de ces tâches relevant normalement de la responsabilité du bailleur, ce dernier sera tenu de rembourser les frais contractés par le locataire, si les travaux ont été exécuté par ce preneur.

Si l'investissement n'entre pas dans la catégorie ci-dessus, (par exemple, il est nécessaire à l'activité du locataire), il peut y avoir deux situations :

a. Les investissements approuvés à l'avance

Dans le cas où les parties ont négocié que l'investissement approuvé soit réalisé par le preneur, l'exécution des travaux peut être légalement considéré comme un contrat d'agence (ou contrat de mandat). Dans ce cas, à la fin des travaux, le preneur peut demander le remboursement des frais qu’il a contracté à cet effet auprès du bailleur.

b. L’investissement réalisé sans concertation préalable

Si le locataire n'a pas informé le bailleur des travaux, ou si le bailleur n'a pas souhaité la réalisation de l'investissement, on peut parler de mandat impromptu (c'est-à-dire non autorisé). Dans ce cas, le preneur peut, conformément aux règles de l'enrichissement sans cause, demander au bailleur le remboursement de l'avantage financier qu'il a perçu grâce à l'investissement réalisé par le preneur.

Deux aspects sont à mentionner compte tenu de la jurisprudence hongroise :

• Le remboursement ne peut être dû qu'après que le locataire ait quitté les lieux, afin que le bailleur puisse les louer à un autre locataire.[3]

 

• Le montant de l'indemnisation est différent du coût de l'investissement. Le tribunal a souligné qu'un investissement coûteux n'entraîne pas nécessairement un avantage financier pour le bailleur, notamment lorsqu’il ne peut louer les locaux à un loyer plus élevé.[4]

4. Conclusion

Dans le cadre d’un contrat de bail, la plus importante des protections pour le bailleur ne sera assuré que par la rédaction d’un contrat détaillé, qui protège suffisamment ses intérêts. Le droit hongrois vous permet de stipuler librement la plupart des clauses présentes dans ce contrat, et de vous écarter de certaines dispositions légales. Nous vous recommandons donc d'exclure le remboursement des investissements réalisés par le locataire. De plus, pour vous assurer que la loi protège suffisamment vos intérêts de bailleur, nous vous recommandons vivement de faire appel à un avocat expérimenté en matière de contrats de baux. Cela vous permettra d’être soutenu durant tout le processus de rédaction contractuelle.