MÓDOSÍTHATJA-E A BÍRÓ AZ INGATLAN BÉRLETI SZERZŐDÉSEKET A KORONAVÍRUS MIATT?

08 April 2020

Miközben világszerte igyekeznek megfékezni a járvány terjedését, már most látható, hogy teljes gazdasági szektorok kerültek nehéz helyzetbe, mely a társaságok szerződéseire is hatással van. Számos vállalkozás kezdeményezi a válságra tekintettel az általa bérelt helyiség bérleti díjának csökkentését. Kérdés, hogy van-e más lehetőség a módosításra, ha a feleknek nem sikerül megegyezniük.

1. A szerződés módosítása

Egy szerződés az alábbiak szerint módosulhat:

• felek általi módosítás: A felek alapvetően közös megegyezéssel módosíthatják a szerződés tartalmát. Egyoldalú módosításra akkor van lehetőség, ha azt a szerződés vagy jogszabály kifejezetten megengedi. Az utóbbira példa a bérbeadó Földtörvény szerinti jogosultsága a haszonbérleti díj egyoldalú felülvizsgálatára.
• jogszabály általi módosítás: Bizonyos esetekben a szerződés jogszabály erejénél fogva módosul. Állami beavatkozásra csak kivételes esetben kerülhet sor, ilyen történt például 2014-ben, amikor a „forintosítási törvény” alapján módosultak a devizaalapú jelzálogkölcsön-szerződések.
• bíróság általi módosítás: A Ptk.-ban meghatározott feltételek[1] teljesülése esetén a bíróság is módosíthatja a szerződés tartalmát.

2. A bíróság általi módosítás feltételei

Mielőtt cikkünkön felbuzdulva mindenki a bíróságtól kérné a szerződése módosítását, le kell szögezni, hogy a bíróságok csak kivételes esetben változtatnak a felek közti szerződés tartalmán, az alábbi feltételek teljesülése esetén:

1. Fél erre irányuló kérelme: A bíróság kizárólag valamelyik fél erre irányuló kérelmére módosíthatja a szerződést, hivatalból soha nem bírálhatja felül a szerződés tartalmát.
2. Tartós jogviszony: A bíróság általi módosítást kizárólag tartós jogviszonyra irányuló szerződés esetén lehet kérni. Az ingatlanbérlet tipikusan tartós jogviszonynak minősül.
3. Megváltozott körülmények: A bíróság általi szerződésmódosításra akkor kerülhet sor, ha a szerződés korábbi egyensúlya valamilyen külső körülmény miatt felborul. Ennek megfelelően a módosításnak csak akkor van helye,

1. ha a körülményeket megváltoztató esemény a szerződéskötést követően történt és
2. ennek következtében a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése a fél lényeges jogi érdekét sértené.

Továbbá, a fél csak akkor hivatkozhat a körülményre, ha

1. a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
2. a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
3. a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

Mivel a módosítás célja az egyensúly helyreállítása, az legfeljebb olyan mértékben engedélyezett, hogy a körülmények megváltozása miatt egyik fél lényeges jogi érdeke se sérüljön.

3. Bíróság általi módosítás a koronavírus járvány miatt

A bírósági módosításra vonatkozó szabályok ismeretében meg kell vizsgálni, van-e gyakorlati lehetőség az ingatlan bérleti szerződések bíróság általi módosítására a koronavírus miatt.

a. Mit értünk a körülmények megváltozása alatt?  Alapvető fontosságú tisztázni, hogy a bírósági módosítás a szerződés értékegyensúlyának helyreállítása érdekében lehetséges. Ez az egyensúly akkor borulhat fel, ha például a bérlemény szerződésszerű használata a járvány miatt huzamosabb ideig nem lehetséges[2], illetve nem életszerű.

Ennek oka lehet közvetlenül a hatósági intézkedés, de a szerződés céljának megfelelő használat üzleti okból is meghiúsulhat (pl.: turisták által látogatott szórakozóhely látogatottsága nullára csökken)

Amennyiben a bérlemény a szerződés szerinti célnak megfelelően használható, a szerződés értékegyensúlya nem borul fel[3], tehát a módosítás nem kérhető azon az alapon, hogy a bérlő a járvány következtében nehéz pénzügyi helyzetbe került.

Ha a fentiek alapján a szerződés értékegyensúlya felborult, a továbbiakban vizsgálni kell a bérlő üzleti kockázatát.

Az üzleti kockázat köre: a bíróság általi módosítás alapjául nem szolgálhat olyan körülmény, melynek vállalása a rendes üzleti kockázat körébe tartozik.

A vonatkozó bírói gyakorlat alapján a piaci verseny körülményei, a kereslet-kínálat változása, a társadalmi-gazdasági változások széles körben jelentkező következményei vagy az infláció mind beletartoznak az üzleti kockázat körébe.[4] A kockázatvállalás mértékét ugyanakkor a normális piaci körülmények alapján kell megítélni, a rendkívüli helyzet miatti extrém változások nem tartozhatnak az üzleti kockázat körébe. Az üzleti kockázat kérdéskörét esetenként kell felmérni a fentieknek megfelelően. Az üzleti kockázat körébe tartozhat például, ha az üzletben kevesebb a vásárló, ami 10%-os bevételkiesést okoz, ellenben a kockázat körén túlmutat, ha például egy szórakozóhely látogatottsága a járvány miatt gyakorlatilag nullára csökken.

A módosítás megengedhetősége tehát a járványnak a szerződésre gyakorolt konkrét hatása függvényében dönthető el, a gazdaságot általánosan érintő visszaesésre történő hivatkozás nem elegendő, hiszen a piaci körülmények változása egy adott szintig beletartozik az üzleti kockázat körébe.

b. Ki okozza a körülmények megváltozását? Az ingatlan bérletek esetén releváns kérdés, hogy valójában ki okozza a szerződéshez kapcsolódó körülmények megváltozását? Ugyanis nem mindegy, hogy az irodaként használt bérleménybe hatósági zár miatt tilos belépni, vagy azt a bérlő azért nem használja, mert a dolgozók egészsége megóvása érdekében ─saját döntése alapján─ otthonról történő munkavégzést rendelt el. Az utóbbi esetben a módosítás megengedhetősége kérdéses.

c. A jogintézmény alkalmazhatósága: A bíróság általi (tömeges) szerződésmódosítások kérdése már a devizahitelek kapcsán is felmerült. A Kúria ekkor kifejtette[5], miszerint a bírói szerződésmódosítás arra szolgáló jogi eszköz, hogy egy-egy konkrét szerződés esetében orvosolja a felek jogviszonyában bekövetkező változás káros hatásait, viszont nem alkalmas arra, hogy társadalmi méretű gazdasági változások hatását orvosolja. A döntés rávilágít, hogy az átfogó, társadalmi léptékű problémák kezelése jogalkotói beavatkozást igényel. Ahol a jogalkotói beavatkozás megtörtént, azon a területen a bírói mérlegelésnek a továbbiakban nincs helye.

Az üzleti bérletekkel kapcsolatban már történt ilyen beavatkozás, egyes szektorok esetén rendelet tiltja a bérleti jogviszony felmondását és a bérleti díj emelését.

Habár az iránymutatás leszögezi, hogy a bírói szerződésmódosítás nem alkalmas a társadalmi szintű problémák orvoslására, a módosításra irányuló keresetet nem lehet önmagában ezen az alapon elutasítani. Ugyanakkor vélelmezhető, hogy a bíróságok az iránymutatást követve, rendkívül szűk körben adnak majd teret a jogintézmény alkalmazásának.

d. A jogintézmény alkalmassága Végezetül meg kell vizsgálni, hogy a bírói szerződésmódosítás egyáltalán alkalmas lehet-e a járvány gazdasági hatásainak orvoslására. Mint említettük, a módosítás célja az egyensúly helyreállítása, a módosítás nem vezethet olyan eredményre, mely a másik felet sújtaná aránytalan hátránnyal.[6] A felek érdekeit együttesen kell vizsgálni. Kérdéses, hogy a dekonjunktúra alatt vajon milyen mértékű módosítás eszközölhető, mely végül egyik fél számára sem eredményez hátrányos helyzetet.

4. Összegzés:

Cikkünkben bemutattuk, hogy a Ptk. alapján milyen esetekben van lehetőség a szerződések bíróság általi módosítására, majd elemeztük, hogyan alkalmazható a jogintézmény a járvány kapcsán az ingatlan bérletek esetében. Mivel a társadalom széles körét érintő problémák orvoslása nem a bíróság feladata, nem valószínű, hogy a bíróságok a vállalkozásokat általánosan érintő recesszió miatt változtassanak meg tömegével bérleti szerződéseket. Ellenben a módosítás lehetősége nincs explicit kizárva, ha az a szerződéses értékegyensúly extrém mértékű felborulása esetén az egyensúly visszaállítása érdekében szükséges.