Blog
Blog » MÉRSÉKELHETI-E A BÍRÓ A HÁROMSZOROS BÉRLETI DÍJAT?
MÉRSÉKELHETI-E A BÍRÓ A HÁROMSZOROS BÉRLETI DÍJAT?
2020 November 11
Kiköthető-e érvényesen a bérleti szerződésben, hogy a bérlő a bérleti díj háromszorosának megfelelő összegű használati díjat köteles fizetni, ha a bérleményt nem üríti ki a szerződés megszűnésekor? Az ilyen díj a bíróság által mérsékelhető kötbérnek minősül vagy objektív szankciónak? Rövid cikkünkben a Kúria egyik friss döntését elemezzük, választ adva a fenti kérdésre.
1. Tényállás
Az alperes („Bérbeadó”) 2012. december 10. napján kötött bérleti szerződést határozatlan időre („Bérleti Szerződés”) a felperessel („Bérlő”) egy üzlethelyiség vonatkozásában („Bérlemény”). A Bérlő ekkor már két évtizede bérelte a Bérleményt, ahol kereskedelmi egységeket üzemeltetett.
A felek a Bérleti Szerződésben kikötötték, hogy amennyiben a Bérleményt a Bérlő nem adja vissza a Bérbeadó birtokába a Bérleti Szerződés megszűnésekor, akkor a késedelem idejére a bérleti díj háromszorosának megfelelő használati díjat köteles megfizetni.
A felek időközben a Bérleti Szerződést határozott idejűvé módosították. A Bérbeadó a Bérleti Szerződés lejárta előtt többször is jelezte, hogy azt nem kívánja meghosszabbítani. A felek között a Bérleti Szerződés meghosszabbításával kapcsolatos egyeztetések eredménytelenül végződtek, emiatt az a határozott idejének lejártakor, 2016. július 31. napjával megszűnt.
A Bérlő ezt követően azonban nem adta vissza a Bérleményt a Bérbeadónak, aki emiatt a bérleményben kikapcsolat a villanyt és a Bérleti Szerződés késedelmes visszaadása esetén irányadó háromszoros bérleti díjat számlázott ki a Bérlőnek.
2. Elsőfokú ítélet
A Bérlő keresetében azt kérte, hogy a Bérleti Szerződést a bíróság határozatlan idejűvé módosítsa. Előadta, hogy a szerződésmódosításkor a Bérbeadó ígéretet tett arra, hogy a Bérleti Szerződést meghosszabbítja, ha a Bérlő meghatározott beruházásokat végez a Bérleményben.
A Bérbeadó a kereset elutasítását kérte, kifejtve, nem áll fenn semmilyen olyan lényeges jogi érdeket sértő, normális változást meghaladó, szerződés megkötését követően előállott körülmény,[1] amely alapján a bírósági szerződésmódosításnak helye lehetne.
A Bérbeadó ezt meghaladóan viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben az ingatlan kiürítését, illetve a Bérleti Szerződés megszűnését követő időszakra háromszoros bérleti díjnak megfelelő használati díj megfizetését kérte.
Az elsőfokú bíróság („Elsőfokú Bíróság”) ítéletével a Bérleti Szerződést határozatlan idejűre módosította, és kimondta, hogy a háromszoros használati díj a Bérbeadónak nem jár, mivel az Bérleti Szerződés a bírósági szerződésmódosítás miatt továbbra is fennáll, emiatt a Bérbeadó csak a kérdéses időszakra vonatkozó egyszeres, szerződés szerinti bérleti díjra jogosult.
3. Másodfokú ítélet
A Bérlő fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság („Másodfokú Bíróság”) megváltoztatta az elsőfokú ítéletet, és kötelezte a Bérlőt, hogy a Bérleményt adja a Bérbeadó birtokába, illetve fizessen meg a Bérleti Szerződés megszűnését követő időszakra a bérleti díj kétszeresének megfelelő használati díjat.
A Másodfokú Bíróság kifejtette, hogy a bírósági szerződésmódosításra csak három együttes feltétel megléte esetén van lehetőség: 1) felek közötti tartós jogviszony fennállása, 2) szerződéskötést követően felmerült körülmény, 3) felek lényeges és jogos érdeksérelme.
A második feltététel vizsgálata során a Másodfokú Bíróság úgy ítélte meg, hogy a Bérlőnek a Bérleti Szerződés módosításakor számítania kellett arra, hogy a határozott idő lejártával a Bérleményt el kell hagynia. Mivel a Bérleti Szerződés megszűnt, emiatt annak bírói módosítására jogszabály alapján már nincs lehetőség.
A Másodfokú Bíróság a Bérleti Szerződésben meghatározott késedelmes visszaadás esetére kikötött háromszoros bérleti díjnak megfelelő használati díjat azonban tartalma szerint kötbérnek minősítette, kifejtve, hogy a régi Ptk. irányadó szabálya alapján az eltúlzott mértékű kötbért a bíróság mérsékelheti.[2]
A Másodfokú Bíróság kötbér mérséklése körében, figyelembe vette egyrészről azt a tényt, hogy a villany kikapcsolása miatt a Bérlő nem tudta rendeltetésszerűen használni a Bérleményt, másrészről azt, hogy a Bérlő szerződésszegése okán a Bérbeadó sem tudta hasznosítani az ingatlant. E körülményeket összességében mérlegelve a másodfokú bíróság a kötbér mértékét a kétszeres havi bérleti díj összegében állapította meg.
4. Kúria döntése
A felek a jogerős ítélettel szemben a Kúriához fordultak felülvizsgálati kérelemmel.
A Kúria a bírói szerződés módosítás körében osztotta a Másodfokú Bíróság álláspontját, kiemelve, hogy arra csak kivételes esetben kerülhet sor, mely jelen esetben nem állt fenn.
A Kúria azonban a Másodfokú Bírósággal szemben úgy ítélte meg, hogy a Bérleti Szerződésben a Bérlemény késedelmes visszaadása esetére kikötött használati díjat nem lehet a Ptk. szerint kötbérnek minősíteni, mert arra a lex specialis derogat generali elve alapján a Lakástörvény - Ptk.-hoz képest speciális rendelkezései az irányadók.[3]
Ezen utóbbi szabályok szerint a bérleményt jogcím nélkül használó személy használati díjat köteles fizetni, amelynek mértéke azonos a bérleti díjjal, de 2 (kettő) hónapot követően emelhető.
A Kúria álláspontja szerint a Bérleti Szerződésben meghatározott használati díj nem a tényleges használati díj ellenértéke, hanem a kiürítési kötelezettség elmulasztása miatti jogkövetkezmény. A bérbeadó ugyanis e kötelezettség elmulasztása miatt nem tud teljeskörűen szabadon élni rendelkezési jogával: a bérleményt nem tudja birtokba venni, használni és akaratának megfelelően hasznosítani.
A Kúria kiemelte, hogy a kötbérhez hasonlóan a használati díj, ösztönzi a bérlőt a kiürítésre, azonban a kötbérrel ellentétben egyrészt nincs „kárátalány” funkciója, másrészt objektív, tehát – szemben a kötbérrel - nem függ a volt bérlő felróható magatartásától.
A fentiek alapján a Kúria ítéletében megállapította, hogy a Bérleti Szerződés megszűnését követő időszakra meghatározott háromszoros használati díj nem minősül kötbérnek, annak bíróság által mérséklésére nincs lehetőség, így volt Bérlőnek ezen összeget kell megfizetnie a Bérbeadó részére.
5. Döntés értékelése
Régi polgári jogi elv, hogy a szerződéseket, és az abban szereplő jogintézményeket nem elnevezésük, hanem tartalmuk szerint kell minősíteni és értelmezni.
Jelen esetben a Kúria azonban egy másik jogértelmezési alapelv, a lex specalis derogat legi generali elvét alkalmazta, mely alapján amennyiben az általános szabály és a különös szabály között ellentét van, az utóbbit kell alkalmazni.
Ugyanakkor fontos észre venni, hogy jelen esetben nem áll fenn valódi ellentét a különös szabály (jogcím nélküli használó emelt díj fizetési kötelezettsége) és az általános szabály (eltúlzott mértékű kötbér bírói mérséklése) között, mivel eltérő élethelyzeteket szabályoznak.
Az igazi kérdés valójában az, hogy a bérleti díj háromszorosát kitevő használati díj mennyiben minősíthető szerződéses biztosítéknak, mely indokolja a bírói beavatkozást, amennyiben annak mértéke eltúlzott.
A Kúria két érvet hozott fel annak érdekében, hogy a használati díjat megkülönböztesse a kötbértől, mint szerződéses biztosítéktól i) a kárátalány jelleg hiányát és ii) a szubjektív elem (felróhatóság) hiányát. Ezek az érvek azonban nem meggyőzőek az alábbiak miatt
Egyrészről a jogirodalomban nem egységes az álláspont abban a tekintetben, hogy a kötbér „kárátalány” jellegű, mivel több szerző, a kötbér „magánbírság” jellegét emeli ki, mely a tényleges kár bekövetkezésétől függetlenül jár, továbbá a kötbér nem zárja ki az azt meghaladó tényleges kár érvényesítését.[4] Így a kárátalány jelleg hiánya nem zárja ki a kötbér minősítést.
Másrészről, ami a felróhatóság hiányát illeti, itt a Kúria figyelmen kívül hagyta, hogy amennyiben egy magatartás szerződésszegésnek minősül, akkor az felróható is, a használati díj fizetési kötelezettségnek a felróhatóság központi eleme.
Álláspontunk szerint teljesen egyértelmű, hogy a piaci bérleti díjat lényegesen meghaladó mértékű használati díjjal a felek a bérlő kiköltözésének elmulasztását kívánják szankcionálni, emiatt valójában itt szerződéses biztosíték kikötéséről van szó. Ezt egyébként a Kúria is elismerte ítéletének indokolásában, amikor megjegyezte, hogy a fenti díj „ösztönzi” a bérlőt a kiköltözésre.
Fentiek alapján helyesebb lett volna helybenhagyni a másodfokú bíróság döntését, mely – helyesen – kötbérnek minősítette a bérleti díj háromszorosát kitevő használati díjat és élt a bírósági kötbérmérséklés eszközével.
A Kúria által elfogadott álláspont ugyanis az ilyen túlzó szerződési feltételeket gyakorlatilag megfosztja a végső bírói kontrolltól, így kérdéses, hogy mennyiben teljesül a bíróságok alapvető funkciója, az igazságszolgáltatás a felek jogvitájában.
[1] a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 241. §
[2] A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 247. § (1) bekezdés alapján a túlzott mértékű kötbér összegét a bíróság mérsékelheti.
[3] 1993. évi LXXVIII. törvény - a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
[4] Régi Polgári Törvényköny Kommentár – HVG-ORAC Jogkódex Adatbázis – 246 §-hoz írt kommentár. Új Polgári Törvénykönyv Kommentár – HVG-ORAC Jogkódex Adatbázis – 6:186. §-hoz írt Kommentár.
-
MEDDIG TERJED A BÍRÓ DÖNTÉSI SZABADSÁGA?
Mit tehet a bíró, ha a tények alátámasztják a felperes keresetét, de a fél tévesen jelöli meg kereseti kérelme jogcímét? Megítélheti ilyenkor a bíróság a felperes követelését a helyes jogalapon? A kérdésre a 2018. óta hatályos polgári perrendtartás egyértelmű választ ad, rövid cikkünkben pedig egy friss kúriai döntésen keresztül járjuk körül a jogcímhez kötöttség témakörét.
Bővebben » -
A PENNÁTÓL A PENDRIVE-IG – II. RÉSZ: KONZERVATÍV POLGÁRI JOG
Amint arra legutóbbi cikkünkben is utaltunk, az írásbeliség kapcsán a Polgári Törvénykönyvben lefektetett szabályok iránymutatásul szolgálnak valamennyi jogterület kapcsán. Ebből kifolyólag cikksorozatunkban az egyes jogterületek vizsgálatát a polgári joggal fogjuk kezdeni. Körbejárva a bírói gyakorlatot látni fogjuk, hogy a többi jogághoz képest a polgári jogi területen szigorúbb felfogással találkozhatunk és a hétköznapi értelemben vett írásbeli kommunikáció sok esetben nem felel meg az írásbeliség polgári jogi kritériumainak .
Bővebben » -
VERSENGŐ VÁLASZTOTTBÍRÓSÁGI ÉS RENDES BÍRÓSÁGI KIKÖTÉSEK – ELŐADÁS A MAGYAR VÁLASZTOTTBÍRÓSÁGI EGYESÜLET KÖZGYŰLÉSÉN
A Magyar Választottbírósági Egyesület (MVbE) 2022. december 16. napján tartotta éves közgyűlését, melyet követően Irodánk vezető partnere, dr.Schmidt Richárd tartott online előadást „Dupla vagy semmi? - Versengő választottbírósági és rendes bírósági kikötések” címmel.
Bővebben »